【2026年版】福岡で空き家・実家を売却する方法｜買取と仲介の違い・税金特例・無料相談窓口

親が施設に入った、相続で実家を引き継いだ。そんなきっかけで、福岡の実家が突然「空き家」になるケースは珍しくありません。福岡で空き家を売却するには、仲介・買取・空き家バンク・解体して土地で売る、という4つの方法があり、どれが合うかは建物の状態と「いつまでに手放したいか」で決まります。

ところが「福岡 空き家 売却」で調べると、業者の比較情報は多いものの、どの売り方を選ぶか、相続した家にどんな税金の特例があるか、まず誰に相談すればいいかを1本で整理した情報は多くありません。

福岡県内の空き家は約34万戸（令和5年時点）。放置すると固定資産税の軽減が外れる仕組みもあり、先延ばしにするほど選べる手段は減っていきます。本記事では、よかとこ福岡編集部が国税庁・法務省・国土交通省・福岡県・福岡市の公式情報を2026年9月に確認し、売り方の選び方から無料の公的相談窓口までを順番にまとめました。

福岡の空き家事情｜県内約34万戸、それでも「売れやすい」と言われる理由

福岡県の空き家は約34万戸で、そのうち賃貸・売却用などが約21万戸、それ以外の「使い道が決まっていない空き家」が約13万戸あります。県も「人口・世帯の減少に伴い空き家の増加が続く」と見ており、防災・防犯・衛生面の問題を懸念しています。

一方で、県内でも地域差ははっきりしています。福岡市とその通勤圏のベッドタウンは人口が集まり続けているエリアで、中古住宅や土地を探す人も多く、「売ろうと思えば売れる」空き家も少なくありません。逆に、駅から遠い郊外や山あいの集落、再建築ができない土地では、買い手が見つかるまでに時間がかかる傾向があります。

つまり福岡の空き家は、立地によって「仲介で時間をかければ売れる家」と「早めに別の手段を考えたほうがいい家」にはっきり分かれます。次の章で、その判断に使う4つの手放し方を見ていきます。

空き家の手放し方は4つ｜仲介・買取・空き家バンク・解体の違い

空き家を手放す方法は、大きく分けて4つです。まずは全体像を表で比べてみてください。

方法	買い手	売れるまでの期間の目安	価格の傾向	向いている家
仲介で売る	一般の個人	数か月〜（買い手次第）	相場に近い価格を狙える	立地がよく、建物の状態も悪くない家
買取業者に売る	不動産会社	条件が合えば短期間	仲介より低くなりやすい	古い・傷みがある・早く現金化したい家
空き家バンクに登録	移住者・地域で住みたい人	買い手次第	仲介と同じく相場が目安（成約時は仲介手数料）	郊外・地方で、住み継いでほしい家
解体して土地で売る	土地を探す個人・事業者	解体後に仲介・買取	解体費用が先にかかる	建物が老朽化し、土地に価値がある家

仲介で売る

不動産会社に買い手を探してもらう、いちばん一般的な方法です。市場で広く買い手を募るため、相場に近い価格を狙えるのが最大のメリットです。その代わり、売れるまでの期間は買い手が見つかるかどうかに左右され、内覧の対応や、遠方に住んでいる場合の現地とのやりとりも発生します。

成約すれば仲介手数料もかかります。なお2024年7月からは、800万円以下の「低廉な空家等」の売買について、不動産会社が売主から受け取れる仲介手数料の上限を30万円の1.1倍（33万円）とする特例ができました。価格が安い空き家は手数料が割に合わないと敬遠されがちだったため、仲介を引き受けてもらいやすくする狙いです。特例の上限を適用する場合は、媒介契約のときに金額の説明と合意が必要とされているため、契約前に手数料額を確認しておきましょう。

買取業者に売る

不動産会社そのものが買い手になる方法です。買い手を探す時間がいらないため、条件が合えば短期間で売却でき、仲介手数料もかかりません。一般に価格は仲介より低くなりやすいものの、「残置物が多い」「雨漏りがある」といった家でも相談しやすいのが特徴です。

買取で見落とされがちなのが「契約不適合責任」です。これは、引き渡した家に契約内容と違う不具合（雨漏りやシロアリ被害など）が見つかったとき、売主が負う責任のこと。業者による買取では、この責任を免除する特約を付けるケースが多く、古い実家を売る側にとっては「売った後に修理費を請求される」心配を減らせる点がメリットになります。ただし、売主が知っていながら伝えなかった不具合は、特約があっても責任を免れません（民法572条）。把握している雨漏りや傷みは、査定の段階で正直に伝えておくのが基本です。免責特約の考え方や条文の例は、不動産買取の実務コラム不動産買取の契約不適合責任の免責を正しく理解しように整理されています。

空き家バンクに登録する

空き家バンクは、売りたい・貸したい人の物件情報を自治体などが集めて、買いたい・借りたい人に紹介する仕組みです。実際の売買は不動産会社の仲介で進むため、「仲介の入り口を自治体が用意している」と考えるとわかりやすいでしょう。福岡市の空き家バンクでは、登録された物件の媒介を、福岡県宅地建物取引業協会と全日本不動産協会福岡県本部の会員事業者が担当します。

福岡県全体では、県内の空き家情報を集めた「空き家DE暮らす」（福岡県宅地建物取引業協会）と「ラビーネット福岡県空き家バンク」（全日本不動産協会福岡県本部）の2つがあります。郊外や地方の家を「移住者に住み継いでほしい」と考える方に向いています。

解体して土地として売る

建物の老朽化が進んでいて、住宅として買い手がつきにくい場合は、解体して更地として売る方法もあります。土地を探している人にとっては、建物が無いほうが検討しやすいケースがあるためです。

ただし解体費用が先にかかるうえ、後述するように建物を解体すると固定資産税の「住宅用地特例」が使えなくなる点には注意が必要です。解体の補助制度は市町村ごとに異なり、県内では北九州市・久留米市・大牟田市・田川市などが老朽危険家屋の除却補助を実施しています。実家のある市町村の制度を確認してから判断してください。

【注意】放置するとどうなる？管理不全空家と固定資産税の関係

「そのうち考えよう」と空き家を放置すると、固定資産税の負担が増える可能性があります。2023年12月13日に施行された改正空家法で、放置されている空き家への自治体の関与が一段と強まったためです。

「管理不全空家」とは

改正前から、倒壊の危険や衛生上の問題がある空き家は「特定空家」として、自治体が助言・指導・勧告・命令・代執行まで行えました。改正後はその手前の段階として「管理不全空家」という区分ができています。福岡市の定義では、「適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にある空家等」です。

福岡市の対応の流れは次のとおりです。

区分	福岡市の対応
管理不全空家	助言・指導 → 勧告
特定空家	助言・指導 → 勧告 → 命令 → 代執行（費用は所有者負担）

空家法ができた経緯や、所有者に求められる管理の考え方は、不動産会社のコラム空き家特措法の基本と改正ポイントにもまとまっています。

勧告を受けると固定資産税の軽減が外れる

家が建っている土地には、固定資産税の「住宅用地特例」という軽減があり、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に減額されています。管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、この軽減が受けられなくなります。

福岡市内の空き家について、管理状態の相談や近隣の空き家の情報提供をしたい場合の窓口は、福岡市住宅都市みどり局 建築物安全推進課（092-711-4574）です。

売る前に片づけておきたい3つの手続き

売り方を決める前後で、多くの人がぶつかるのが「名義」「家財」「家族の合意」の3つです。名義や家族の合意が整理できていないと、売却手続きが滞ることがあります。家財の片付けは、残置物ごと引き取る買取など、売却条件に応じて対応できます。

相続登記（2024年4月から義務化）

親名義のままの家は、そのままでは売却できません。まず相続人の名義に変える「相続登記」が必要です。相続登記は令和6年4月1日から義務になり、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。それより前に相続した不動産で登記していないものは、原則として令和9年3月31日までが期限です。ただし、不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月1日以降の場合は、その日から3年以内となります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

期限内に手続きしやすいよう「相続人申告登記」という簡易な制度もありますが、売却するときは正式な相続登記が別に必要です。登記申請の代理は司法書士の業務なので、手続きに不安があれば司法書士に相談してください。

家財の片付け（残置物の整理）

家具や衣類、仏壇などが残ったままだと、仲介では内覧の印象が悪くなり、解体するにも先に搬出が必要です。買取なら残置物ごと引き取ってもらえるケースもありますが、条件は業者ごとに異なります。

思い出の品を仕分けながら片付けたい場合は、遺品整理業者への依頼も選択肢です。福岡市で家庭の廃棄物を運んでもらうには、市の許可を持つ業者を選ぶ必要がある点に注意してください。

片付けの途中で出てきた着物や貴金属、ブランド品は、処分する前に買取や質屋で値段を確認してみるのも一つの方法です。福岡の店の選び方は福岡の質屋おすすめ3選｜質預けと買取の違いも解説や福岡の着物買取おすすめ8選でまとめています。

共有名義・きょうだい間の合意

相続人が複数いる場合は、遺産分割で家を相続する人を決めるか、相続人全員の共有名義に相続登記をして売却を進めます。共有名義のまま売ることもできますが、共有者全員の同意が必要です。福岡市の空き家バンクも、共有物件は全員の同意を登録の条件にしています。遠方に住むきょうだいがいる場合は、早めに方針をすり合わせておくとスムーズです。

相続した実家を売るときに知っておきたい税金の特例

相続した実家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。ただし、条件を満たせば税額を大きく減らせる特例があります。どちらも期限があるため、売る時期を決める前に確認しておくのがおすすめです。

空き家の3,000万円特別控除

親が一人で住んでいた家を相続して売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。令和6年1月1日以後の譲渡で、対象の家屋と敷地等を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上いる場合は、控除の上限が1人あたり2,000万円になります。

主な要件は次のとおりです。

要件	内容
建物	昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建て（区分所有のマンションは対象外）
住んでいた人	相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム入所などは一定の要件で対象）
相続後の使い方	相続してから売るまで、事業・貸付け・居住に使っていない（「売れるまで貸す」と対象外）
売る相手	親子・夫婦など特別の関係がある人への売却ではない
売る期限	相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
売却代金	1億円以下
建物の状態	耐震基準に適合させるか、取り壊して売る（令和6年以後の譲渡は、翌年2月15日までに買主が耐震改修・取壊しをした場合も可）
適用期間	令和9年12月31日までの譲渡

「古い家はそのまま売れない」と思われがちですが、令和6年以降は買主側で取り壊す形でも特例の対象になりました。古家付きのまま買取業者に売る場合にも関係するので、要件に当てはまるかは売却前に見ておきたいポイントです。

特例を受けるには、実家のある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告のときに登記事項証明書などとあわせて提出する必要があります。福岡市内の家なら、確認書の申請先は福岡市です。

相続税を払った人の「取得費加算」

相続税を納めた人が、相続した不動産を一定期間内に売ると、払った相続税の一部を取得費に加えられる特例です。譲渡所得が小さくなるため、その分税金が減ります。期限は「相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」です。

注意したいのは、同じ家と土地の売却では、空き家の3,000万円特別控除と取得費加算を併用できない点です。どちらか一方を選ぶことになるため、自分の場合にどちらが有利かは、相続税の額や売却価格で変わります。売る時期を決める前に税理士や税務署で試算してもらうのが確実です。福岡で相談先を探すなら、福岡の税理士おすすめリストもあわせてどうぞ。

福岡で無料相談できる公的窓口

「まず誰に聞けばいいかわからない」という段階なら、業者に連絡する前に公的な窓口を使うのがおすすめです。特定の会社に誘導されることなく、売る・貸す・活用するを含めて相談できます。

窓口	対象	相談できること	費用
福岡県空き家活用サポートセンター（イエカツ）	福岡県内の空き家	活用・処分の提案から専門事業者の紹介まで	無料
福岡市住宅相談コーナー（空き家相談）	福岡市内の空き家	相続人が不明な空き家、管理・活用の方法など（司法書士が対応）	無料
福岡市空き家バンク	福岡市内の一戸建て等	物件の登録と、協会会員事業者による媒介	成約時は仲介手数料がかかる

福岡県空き家活用サポートセンター（イエカツ）

福岡県が設けている空き家の総合窓口です。相談対応から、活用・処分の具体的な提案、専門事業者とのマッチングまでをワンストップで行っています。市町村と連携した無料相談会・セミナーも県内各地で開かれています。福岡市内では天神の「あすみん」で、不動産・法律の専門家に1組30分ほど個別に相談できる会が開かれたこともあり、最新の日程は福岡市の「空き家・住まいの終活」ページで確認できます。

項目	内容
所在地	福岡市中央区天神1-1-1 アクロス福岡3階（福岡県建築住宅センター内）
受付時間	月〜金 9:00〜17:00（祝日・年末年始を除く）
電話	092-726-6210
費用	無料
公式サイト	福岡県内の空き家対策のご案内（福岡県）

福岡市住宅相談コーナー（空き家相談）

福岡市役所3階の住宅相談コーナーでは、予約制の空き家相談を行っています。相談員は福岡県司法書士会から派遣された司法書士で、相続人が不明な空き家や、管理・活用の方法などを相談できます。

項目	内容
所在地	福岡市中央区天神1丁目8-1 福岡市役所3階（住宅計画課内）
空き家相談	毎月第2木曜 13:00〜15:00（1組30分・1日4組・前日12時までの予約制、先着順）
一般相談	月〜金 10:00〜12:00、13:00〜16:00（祝日等を除く）
電話	092-711-4808
費用	無料
公式サイト	空き家相談（福岡市）

過去1年以内に空き家相談を利用した人は対象外です。実施日は変わることがあるため、予約の電話で当月の日程を確認してください。

福岡市空き家バンク

福岡市内の空き家を「売りたい・貸したい」人が物件情報を市に登録し、協会会員の不動産会社を通じて買い手・借り手を探す制度です。

項目	内容
対象	一戸建てまたは店舗兼用住宅（店舗部分が延床面積のおおむね2分の1未満）で、居住していない・居住しなくなる予定のもの
主な条件	特定空家等でない／建築基準法に基づく是正指導を受けていない／原則として媒介契約を締結していない（登録事業者との専属専任・専任媒介契約から1年経過した場合は例外）／登記と権利関係が整理済み／共有なら全員同意
申込	必要書類をメール・郵送・持参で住宅計画課へ
電話	092-711-4598
公式サイト	福岡市空き家バンク（福岡市）

買取業者・不動産会社を選ぶときのチェックポイント

売り方の方向性が決まったら、実際に依頼する会社を選びます。どの会社がよいかは物件の場所や種類によって変わるため、ここでは選ぶときに確認しておきたいポイントに絞って紹介します。

宅地建物取引業の免許番号を確認する

不動産の売買を仲介したり、業として買い取ったりするには、宅地建物取引業の免許が必要です。会社のホームページやチラシには「福岡県知事（○）第○○○○号」「国土交通大臣（○）第○○○○号」といった免許番号が書かれています。カッコ内の数字は免許の更新回数で、数字が大きいほど長く営業している目安になります。ただし、県知事免許から大臣免許に切り替えるとカッコ内は（1）に戻るため、あくまで目安として見てください。免許番号の記載が見当たらない会社には、依頼する前に確認してください。

1社で決めず、査定の根拠を比べる

査定額は会社によって差が出るのが普通です。複数社に査定を依頼し、金額だけでなく「なぜその価格なのか」を説明してもらいましょう。買取の場合は、残置物の扱い、解体の要否、契約不適合責任の免責特約の有無など、価格以外の条件も比べるポイントです。極端に高い査定額だけを理由に選ぶと、あとから価格を下げる交渉をされることもあるため、根拠の説明が丁寧かどうかを判断材料にしてください。

あなたはどれ向き？売り方の診断表

ここまでの内容を、状況別に整理しました。迷ったときの目安にしてください。

あなたの状況	向いている方法	次にやること
立地がよく、半年〜1年かけてもいいから高く売りたい	仲介	複数社に査定を依頼し、売り出し価格を相談
遠方に住んでいて管理に通えない／早く現金化したい	買取	残置物・免責特約を含めて複数社の条件を比較
建物が古く傷みが激しいが、土地の立地はよい	解体して土地で売る／古家付きで買取	住宅用地特例と解体費用、3,000万円控除の要件を確認
郊外・地方の家で、地域に住み継いでほしい	空き家バンク	市町村の空き家バンク、または県版バンクへ登録を相談
相続登記が済んでいない／相続人が多い	まず手続き	司法書士に相談し、名義と遺産分割を先に整理
何から始めればいいかわからない	公的窓口へ相談	イエカツ（092-726-6210）に電話で相談

どうしても買い手がつかない土地には、「相続土地国庫帰属制度」という最後の選択肢もあります。相続や相続人に対する遺贈で取得した土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度で、2023年4月に始まりました。ただし建物がある土地は対象外のため解体が前提になり、審査手数料（1筆14,000円）と、原則20万円以上の負担金がかかります。申請先は法務局です。

よくある質問

【編集部トーク】実家の空き家、話し合うタイミングはいつ？

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